近日，一份广州海珠沥滘村旧改项目表决结果公示图在网络上流传。网传内容显示：经沥滘联社社员代表大会讨论表决，以98%的同意率通过与广州珠光房地产开发有限公司解除合作关系，并后续依规全面追究其全部违约责任的决议。传言沸沸扬扬，但项目相关方却集体失声。南方+记者实探这个海珠区最大的城中村改造项目现场，发现“拆了一半”的寂寥与村民生活的烟火气并存，这个曾经牵动无数人心的城市更新样本，如今却走到了命运的十字路口。
网传图片
实探沥滘：一边是废墟，一边是生活
从广州地铁沥滘站走出来，迎面而来的便是一种强烈的撕裂感。一边是城市主干道的车水马龙，另一边则是被铁皮围挡圈起的废墟世界，许多空无一人待拆的楼栋伫立。这里就是广州海珠区最大的城中村改造项目现场，空气中弥漫着尘土的气息，大型机械的轰鸣声时断时续。
越往里走，那种“拆了一半”的景观愈发触目惊心。沥滘村内，有的楼栋已被挖去“内脏”，只剩下空荡荡的骨架；有的楼房则半边结构已被拆除，裸露的钢筋在阳光下泛着锈色。两台挖掘机正在作业，但相比于庞大的待拆区域，这种施工的密度显得有些稀疏。
然而，城市更新的宏大叙事下，个体生活的韧性依然顽强。在成片的待拆楼宇间，偶尔还能看到几栋仍有居住痕迹的“孤楼”。窗台上晾晒的五颜六色的衣物，与周边断壁残垣形成鲜明对比。更深入走到靠近河涌的沥滘东街一带，拆迁的痕迹陡然减少，这里仿佛是被时间遗忘的角落。沿街店铺仍在正常营业，老榕树下的文具店迎来送往，杂货铺老板在悠闲地刷着手机，河涌边的老树下，几位老人正在纳凉聊天，生活气息扑面而来。
沥滘和珠光是不是真分手了？记者尝试联系沥滘村相关负责人了解情况，对方拒绝了回应。随后，记者致电珠光集团相关人士，但此前可联系的人士均已离职，从接近珠光的消息人士处获悉，珠光集团负责品牌和城市更新的相关岗位目前“暂时没人了”。这种官方的静默，让网传的“清退”消息显得愈发扑朔迷离。
14年旧改长跑：从签约到交付，再到“分手”边缘
沥滘村的改造，是一部浓缩的广州旧改史，漫长而曲折。
早在2007年，珠光集团便与沥滘村达成改造合作意向，2012年双方正式签约，这座海珠区体量最大、相当于2/3个珠江新城的旧改航母正式起航。2011年9月，沥滘村城中村改造方案获批，规划改造总面积151.42公顷，建设总量436.27万平方米，总投资约300亿元。
然而，巨无霸项目的推进远比想象中艰难。直到2019年，项目才正式启动拆迁，其中补偿安置方案就磨了很久。当2018年方案表决通过80%时，公众号“沥滘旧村改造”发文“热情庆祝”，并记录了这一节点到来历经数年，“自2014年9月《方案》表决开始至今已近4年”。
此后几年，沥滘村经历了复建房开工建设、封顶、摇珠选房等一系列关键节点。2024年9月，项目首批次1023套复建房（西海茗苑）终于交付，首批村民喜提新房，被视为项目的重要里程碑。
2024年12月，沥滘旧改迎来又一重要节点。珠光集团与央企中信集团全资子公司中信城市开发运营有限责任公司签署合作共建协议，共同推进广州市海珠区沥滘城中村改造项目后续开发建设。
但这也并没能扭转沥滘旧改停摆的局面。据媒体报道，早在2024年，原本按照拆迁房面积约30元/平方米每月补偿安置费，但这笔钱从2024年7月开始就停发了，矛盾逐渐累积。进入2026年，事态急转直下。3月，在房企推动下，安置房地块传出全面复工消息。5月，项目融资区“珠光·海珠新城”更名为“合生·海珠新城”，市场普遍解读为合生创展将接手代管代建。6月，网传沥滘村向珠光集团发送履约催告函，要求其整改。
如今，已演变到传出清退合作企业的地步。无论是珠光还是合生创展，目前均陷入流动性紧张的局面。珠光集团上市公司珠光控股2026年上半年财报显示，归母净利亏损2.24亿元，合生创展则延迟发报。
事实上，今年以来，传出“分手”的旧改项目不止沥滘。天河的吉山村旧改，也在今年初通过投票踢走了富力+合景联合体。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近期广东省自然资源厅发布了一份《关于加快推进低效用地再开发促进高质量发展的若干措施（征求意见稿）》。核心内容就一句话：存量“三旧”改造项目，原则上要在2029年底前完成土地供应。“说白了，就是给旧改项目划了一条deadline——不能再无限期拖下去了。”他认为，这也是沥滘清退事件的催化剂。
破局关键：纳入新中轴与政企协同
在“后珠光时代”，沥滘旧改如何在广州城市更新的顶层设计下破局，成为最受关注的议题。
李宇嘉认为，珠光在沥滘旧改难推进的最主要原因在于融资区打造的珠光·海珠新城不好卖。
据悉，该楼盘直到2022年才第一次卖房子。到现在4年过去，总共卖了不到900套房，去化率约一半，去化非常慢，而且其价格从开盘时计划的7万元/平方米，已下降至约3万元/平方米。
“这就使得整个改造的财务账根本算不平。本质上，城市更新旧模式下，如果中小民企主导，无法推动如此体量大的项目，在拆迁补偿上投入太大，无法应对市场下行，特别是片区刚需新房供给多，融资区新房价格下跌产生的财务不平衡，而自身资金实力、融资能力不够，导致难以为继。”李宇嘉指出。
如何破局？李宇嘉认为沥滘旧改需通过系统性市场化操作重塑财务模型：一是引入国企、央企优先打造新中轴南延段“城市客厅”级市政配套，充分兑现“南向望江、北靠湿地”的景观价值；二是整备“江+湖”双景融资地块公开出让，并适度降低商办与地标规模，以撬动资金循环；三是针对海珠新城去化难，加快房票安置与财政补贴；四是依据新规严格界定违建补偿，与村民协商转换拆迁模式，结合规划优化，合力压降成本，让项目财务重回平衡轨道。
南方+记者 周中雨
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